Эксперт назвала способ избежать «эффекта Долиной» при покупке квартиры
Об этом рассказала эксперт по недвижимости Наталья Перескокова в комментарии Национальной службе новостей (НСН). По ее словам, на фоне подобных историй у покупателей квартир стало больше поводов внимательно проверять сделку еще до подписания документов.
Специалист подчеркнула, что полностью исключить риски при покупке недвижимости невозможно, однако их можно существенно снизить, если действовать максимально осторожно и не пренебрегать дополнительными мерами защиты. Особенно важно это в ситуациях, когда продавец ведет себя необычно, торопит с оформлением или соглашается на подозрительно выгодные условия.
Чтобы обезопасить себя от возможных судебных споров и попыток оспорить сделку, Наталья Перескокова советует нотариально удостоверять договор, фиксировать процесс подписания на видео и проводить расчеты только в безналичной форме. Кроме того, она рекомендует заранее проверять все документы на объект, уточнять историю квартиры и, при необходимости, обсуждать с продавцом возможность добровольного психиатрического освидетельствования, если у покупателя возникают сомнения в его дееспособности.
По мнению эксперта, такая осторожность особенно оправданна на вторичном рынке, где чаще всего возникают конфликты из-за наследственных споров, мошеннических схем или попыток признать сделку недействительной. Внимательное отношение к деталям, по ее словам, помогает покупателю не только сохранить деньги, но и в дальнейшем избежать потери жилья.
В последние годы судебная практика в спорах о недвижимости заметно изменилась, и это уже отражается на поведении как продавцов, так и покупателей. Эксперты отмечают, что рынок постепенно адаптируется к более строгой оценке сделок, а сами участники всё чаще заранее проверяют юридическую чистоту объектов и документы сторон.В беседе с НСН эксперт подчеркнула, что переломным моментом стало декабрьское решение Верховного суда по делу певицы Ларисы Долиной. По её словам, после этого нового председателя ВС Игоря Краснова в системе восприняли как человека, который «взбодрил» судебную практику. Если в 2025 году суды вставали на сторону покупателей только в 41% случаев, то в 2026 году этот показатель вырос уже до 85%, что говорит о заметном усилении защиты добросовестных приобретателей.Перескокова объяснила, что теперь суды подходят к таким делам более комплексно и оценивают не только сам факт заключения сделки, но и поведение покупателя, его осмотрительность и добросовестность. Раньше некоторые стороны пытались оспорить договор, ссылаясь лишь на состояние продавца или на то, что тот якобы не полностью осознавал свои действия. Однако сейчас одного такого довода уже недостаточно: суды требуют более веских доказательств и учитывают, мог ли покупатель понять риски заранее.По мнению эксперта, именно это изменение и влияет на рынок в целом. Чем чаще суды отказывают в признании подобных схем, тем меньше у недобросовестных участников появляется стимул использовать их для возврата проданного имущества. В результате судебная практика становится более предсказуемой, а у добросовестных покупателей появляется больше уверенности в сохранности своих прав.Переписанный текст:Тем не менее судебные споры по таким сделкам по-прежнему возникают, и чаще всего они касаются пожилых собственников, людей с психическими расстройствами, а также тех, кто недавно перенес тяжелое заболевание или находился в ослабленном состоянии. В подобных случаях особенно важно заранее оценивать риски и не ограничиваться только формальной проверкой документов. Дополнительное внимание к деталям помогает снизить вероятность последующего оспаривания сделки и защитить интересы покупателя.Эксперт отметила, что решающее значение имеет целый комплекс мер, направленных на тщательную проверку законности сделки и дееспособности продавца. Покупателю рекомендуется получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, оформить сделку у нотариуса, а также зафиксировать процесс подписания документов на видео. Не менее важно убедиться, что продавец лично участвует в переговорах, самостоятельно принимает решения и полностью понимает условия продажи.Дополнительно стоит проводить расчеты только в безналичной форме, чтобы можно было отследить движение денежных средств и при необходимости подтвердить факт оплаты. Полезно сохранять всю переписку, договоры, акты, выписки и документы об оценке объекта. Такой подход создает более надежную доказательную базу и помогает избежать проблем в будущем, если сделка вдруг будет поставлена под сомнение.При оформлении сделки купли-продажи недвижимости особенно важно заранее оценить все риски и внимательно отнестись к состоянию продавца. Если у покупателя возникают даже незначительные сомнения в его адекватности или способности осознанно подписывать договор, стоит действовать максимально осторожно и не игнорировать тревожные признаки.По словам Перескоковой, в такой ситуации можно предложить продавцу пройти добровольное психиатрическое освидетельствование. Такой шаг не только помогает снизить вероятность будущих споров, но и может стать серьезным подтверждением того, что покупатель вел себя добросовестно, проверял обстоятельства сделки и не пренебрегал возможными рисками.При этом эксперт подчеркнула, что одних справок из диспансеров недостаточно для полной защиты. Они лишь подтверждают, что человек не состоит на учете по месту регистрации, но не доказывают его психическое состояние именно в момент подписания договора. Кроме того, продавец мог наблюдаться в частных медицинских учреждениях или проходить лечение за пределами страны, о чем официальные справки обычно не сообщают.Чтобы минимизировать опасность оспаривания сделки, покупателю стоит не ограничиваться формальными документами, а по возможности фиксировать дополнительные доказательства осознанности действий продавца: проводить переговоры в присутствии свидетелей, сохранять переписку, обращать внимание на поведение стороны и при необходимости привлекать специалистов.В заключение Перескокова отметила, что исход подобных споров во многом зависит от позиции судьи и конкретных обстоятельств дела. Если покупатель проявил недостаточную осмотрительность и не предпринял разумных мер для проверки продавца, суд может встать на сторону последнего и признать сделку проблемной или недействительной.В последние годы рынок недвижимости все чаще становится площадкой для изощренных мошеннических схем, в которых злоумышленники используют юридические лазейки и недостаточную осведомленность покупателей. Одной из таких историй стал случай в Санкт-Петербурге, который наглядно показал, как важно тщательно проверять все документы перед сделкой. Сообщалось, что на смену «схеме Долиной» пришел новый формат обмана с жильем.
Житель Санкт-Петербурга оказался жертвой подобной аферы при покупке квартиры. Как выяснилось, вместе с объектом недвижимости ему фактически «передали» и пожилого человека, который имел бессрочное право на проживание в этом жилье. Покупатель, вероятно, рассчитывал стать полноправным владельцем квартиры, однако после завершения сделки столкнулся с неожиданным и крайне неприятным сюрпризом. Подобные случаи демонстрируют, что внешне законная продажа может скрывать серьезные правовые риски.
Такие схемы особенно опасны тем, что на первый взгляд сделка выглядит чистой и прозрачной, а все проблемы становятся очевидными уже после оформления документов. В результате новый собственник может получить не свободную жилплощадь, а объект с обременением, которое существенно ограничивает его права. Именно поэтому специалисты советуют заранее проверять историю недвижимости, наличие зарегистрированных жильцов, а также любые пожизненные права пользования.
Этот случай еще раз подчеркивает, что при покупке жилья необходимо проявлять максимальную осторожность и не полагаться только на слова продавца. Консультация с юристом, проверка выписки из ЕГРН и внимательное изучение всех условий сделки помогают снизить риск попасть в подобную ловушку. На фоне роста подобных мошеннических схем покупателям стоит быть особенно бдительными, чтобы не остаться и без денег, и с проблемной недвижимостью.
Источник и фото - lenta.ru
